חוק ההסדרים

רקע מקדמי לתיקון חוק ההסדרים – התחדשות עירונית;

החוקים שתוקנו:

• חוק עידוד מיזמי פינוי בינוי
• חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
• חוק מיסוי מקרקעין
• חוק התכנון והבניה
• חוק המקרקעין – חיזוק בתים משתופי מפני רעידת אדמה
• חוק רשות מקרקעי ישראל 

לצורך הנגשת המידע בצורה מקיפה, נסקור בקצרה את מרכיבי המאמר בכותרות רשאיות ובתת כותרת.

קנין;

הורדת הרוב לתביעת דייר סרבן – 66% ממקבץ (במקום 80%) ו60% בבנין (במקום 66%).

עברייני בניה לא נספרים לצורך חישוב הרוב – בחישוב הרוב לא ייספרו בעלי דירות המסרבים בשל בניה או שימוש שלא כדין ברכוש המשותף (חצר, גג, חדר מדרגות) או בשל פיצול דירה לא חוקי או בשטח גובל.

בכדי להגדיר עבירת בניה נדרשת קביעת בית משפט כי הסירוב נובע מהבניה הלא חוקית ובכפוף להוכחת עבירת הבניה, ולכך שלפחות מ50% מבעלי הדירות מסכימים לעסקה. 

קציבת מועד לביטול ההסכמים – רוב בעלי הדירות בבניין רשאים לבטל עסקה באסיפה כללית במועדים הבאים ובכפוף לנסיבות:

• תוך שנתיים מחתימת הדייר הראשון – באם היזם לא התקשר עם לפחות 50% מבעלי הדירות (בתמ"א 38 – תוך 18 חודש).
• תוך ארבע שנים מחתימת הדייר הראשון – באם היזם לא התקשר לפחות 60% מבעלי הדירות (בתמ"א 38 – תוך 3 שנים).
• תוך 4.5 שנים מחתימת הדייר הראשון – באם היזם הגיש תכנית תב"ע, לוחות הזמנים משתנים באם מדובר מסלול רשויות מקומיות.

יוער, כי במתחם גדול (120 יח"ד ומעלה) תתווסף שנה נוספת ללו"ז.

תחולה אקטיבית ביחס להסכמים שנחתמו לפני אישור החוק תחול ביום פרסום החוק (18.11.2021) או שיחול סע' 8 לחוק המארגנים לגבי עסקאות שנחתמו בין 3.7.2012 עד לתאריך 18.11.2021.

קביעת המרכיבים והפרטים שעסקת פינוי בינוי חייבת לכלול – פרטי היזם, מועד חתימת הדייר, וכן הדייר הראשון בבנין, עקרונות התמורה, התחייבות להעמדת ערבויות, לו"ז ביצוע הפרויקט, פרטי קבלן המבצע או תנאים לבחירתו.

הורדת גיל הקשיש – הגדרת קשיש ביחס לעילת סירוב מגיל 70 (במקום 75), הגדרת קשיש למעבר ישיר לדירה אחרת מגיל 75 (במקום 80), הוספת חולה הנוטה למות כבעל זכויות למעבר ישיר לדירה אחרת. 

הרחבת סמכויות הממונה לעניין פניות דיירים – הממונה רשאי לקבוע בטלות עסקה, באם נעשתה החתמה פוגענית, כלומר – אי ידיעת השפה, הפעלת לחץ בלתי סביר, מסירת מידע כוזב, וניצול מוגבלות של בעל הדירה.

כלכליות;

היטל השבחה – יצירת וודאות: היטל השבחה בתכנית פינוי בינוי הוא 25% כברירת מחדל. יוער, כי המספר משתנה מעיר לעיר ובהתאם לנסיבות. 

לפי חוק ההסדרים החדש, הרשות המקומית יכולה לקבל החלטה עד לתאריך 01/05/2022 על סיווג העיר לפי אזורי היטלי השבחה. הרשות יכולה לקבוע עד שלשה אזורי היטלי השבחה – 50%, 25% ו0%.

מיסוי;

הפטורים יחולו על ריבוי דירות, רבות דיור ציבורי.

יובהר כי, אדם שימכור בעתיד את דירת התמורה החדשה, לא יוכל לנכות הוצאות בגין שירותי הבניה שקביל.

הגדרת מתחם והכרזות;

הכרזה נדרשת לצורך הטבות מיסוי ולצורך תביעת דייר סרבן.

ההכרזות אינן כפופות למגבלת זמן או להארכות, אך ניתנות לביטול.

ההכרזה היא בסמכותו של מנהל הרשות להתחדשות עירונית.

'מתחם' – מינימום 24 יח"ד קיימות, ובתכנית המוצעת פי 2 יח"ד או 70 יח"ד (הגבוה ביניהם).

תכנון;

הגשת תכנית הכוללת 70 יח"ד ומעלה שעיקרה למגורים ושיש בה יח"ד בנויות.

נציג הרשות להתחדשות עירונית משקיף את התכנית בוועדת ערר.