פינוי בינוי – הכדאיות;

הממשלה הכירה במסלול של "פינוי בינוי" עוד בשנת 1998. במסגרת פרויקטים אלו מבוצעת הריסה של מבני מגורים קיימים בשטח, לצורך הקמת בנייה חדשה ורוויה יותר תוך חידוש התשתיות תחתיה.

בפרויקטים מעין אלו, בעלי הדירות בבניין המיועד לפינוי בינוי נותנים הסכמתם ליזם התכנית בכדי להוציאה לפועל, בסוף התקופה הדיירים יזכו לתמורה חלומית של קבלת דירה חדשה בבניה חדשה  מהיסוד.  

למותר לציין, כי הדירה החדשה עדיפה בהיבטים רבים על דירתם הישנה: הדייר מקבל דירה חדשה ומעוצבת, ממ"ד תקני, מרפסת, וחניה מקורה. מלבד החיים הנוחים יותר – שווי הדירה יזנק במאות אלפי שקלים, זאת כמובן מלבד חווית המגורים במגדל חדש ומעוצב לפי רוח התקופה החדשה.

היזם מצדו זוכה לקבל זכויות לבניה חדשה העולות בהיקפן על זכויות הבנייה הקיימת, כל שניתן להניח כי מדובר בעסקאות שנראה כי כל הצדדים יוצאים מרווחים.

אולם, חובה היא לזכור, כי מדובר בעסקאות העוסקות בנכס הכלכלי המרכזי שבבעלות בעלי הדירות והדברים מקבלים משנה תוקף כמדובר בקשישים המתגוררים בדירות אלו.

על כן, על אף הפוטנציאל הכלכלי הגלום בפרויקטים מסוג זה, נתקלים לא מעט בקשיים שונים וביניהם בקשיים הקשורים בשיתוף הפעולה מצדם של בעלי הדירות. עיתים, קם קושי ממשי בהשלמת עסקאות פינוי ובינוי, אף בהתקיים רוב ברור מקרב בעלי הדירות לביצוען, זאת לנוכח סירוב עיקש מצד בעלי דירות בודדים לשתף פעולה ולהתפנות מדירותיהם. תופעה זו נקראת בשם תופעת 'הדייר הסרבן'.

תופעת ה"דייר הסרבן";

המחוקק ביקש לנסות ולהתמודד עם תופעת ה"דייר הסרבן" ולתת כלים למערכת המשפט ולדיירים המעוניינים בהתקדמות הפרויקט.

בשנת 2006, נחקק חוק פינוי בינוי במטרה להקל על פינויים של בניינים בשטחים שהוכרזו כמתחמי פינוי בינוי ובמטרה לעודד התחדשות עירונית בערים ולתת מענה לצורך החברתי כלכלי של ניצול יעיל יותר של משאבי המקרקעין בישראל.

ההסדר שבחוק קבע פיצויים נזיקיים בגין סירוב "בלתי סביר". לפי הסדר זה, כאשר רוב מיוחס של בעלי הדירות בבניין נתקלים בהתנגדות שהיא בלתי סבירה מצד בעל דירה אחד או מיעוט בעלי הדירות שמסרבים לשתף פעולה עם הפרויקט, אלה יהיו חשופים לסנקציה בדמות חיובם בתשלום פיצוי ליתר הדיירים בגין הנזק שנגרם להם בשל אובדן העסקה.

אולם, ההתמודדות במסגרת חוק פינוי בינוי עם הסוגיות השונות שהתעוררו ובייחוד עם התופעה שלפיה פרויקטים של פינוי ובינוי אינם יוצאים לפועל חרף רצונם של רוב הדיירים בין היתר בשל סירובם של קשישים, לא הספיקה.

יצוין, כי אנשים מטבעם הם אינם סרבניים, בטח לא כאשר מדובר בהליך הנועד לרווחתם האישית והכלכלית, אלא מה? תופעת הדייר הסרבן ניכרת בעיקר בבני הגיל השלישי שאליהם החלום הקסום בו דירתם הישנה והמוכרת הופכת למקום חדש ומודרני פחות קורץ.

הקשישים חווים קשיים שונים מיתר הדיירים, חשובה להם בריאותם והוודאות היכן הם ילכו לישון ויתעוררו למחרת, הם אינם זקוקים או חפצים בדירה גדולה יותר.

פתרונות אפשריים לקשיש;

ביום 29.7.2018, פורסם תיקון 6 לחוק פינוי בינוי. התיקון נחקק במטרה להתמודד בצורה טובה ויעילה יותר עם סירובם של דיירים מסוימים לפנות את ביתם במסגרת הסכמי פינוי בינוי, כאשר קיימת הסכמה של רוב דיירי הבניין המפונה. במסגרת התיקון הוחלף שם החוק לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי, התשס"ו – 2006).

מטרת התיקון לחוק נועדה בין היתר, להפחתת אי הוודאות ואי הנוחות בקרב קשישים שנדרש מהם לפנות את דירותיהם. במסגרת התיקון, הטיב המחוקק לקבוע חלופות מגוונות לטובת הקשיש, מנגנונים אותם חייב היזם להציע לקשיש.

יצוין, כי התיקון לחוק הקל בתנאי הסף לנקיטת הליכים נגד "דייר סרבן" וקבע כי ניתן יהיה לנקוט בהליכים כנגד סרבנים לאחר אישור תכנית מפורטת אף טרם אישורה של תכנית איחוד וחלוקה, באופן המקצר את לוחות הזמנים לתביעות נגד הדיירים הסרבנים.

בכל הנוגע לקשישים קובע התיקון, כי בעל דירה שהינו קשיש, יכול לסרב להתקשר בהסכם לפרויקט פינוי בינוי מחמת גילו אלא אם מתקיימים בעניינו תנאים כפי שהחוק מגדיר אותם וכפי שיפורטו להלן.

טווח גילאים 70 +;

בעלי דירות שהם בטווח הגילאים של 70-74 בהתקיים מספר תנאים זכאים לסרב לפנות את דירתם מבלי שסירובם ייחשב כסירוב בלתי סביר: 

1. לבעל הדירה (הקשיש) מלאו 70 שנים במועד חתימת ראשון בעלי הדירות על הסכם פינוי הבינוי.
2. הקשיש מתגורר בדירה לפחות שנתיים בטרם הגיעו לגיל 70.
3. לא הוצעה לקשיש לפחות אחת מהחלופות הבאות: 

• העברת הקשיש ל"דיור מוגן" טרם מועד הפינוי של דירת הקשיש הנוכחית. במידה ועלות העברה לדיור המוגן קטנה משווי דירת התמורה (הדירה החדשה שקשיש עתיד לקבל מהיזם במסגרת הפרויקט) על היזם לשלם לקשיש את תשלומי ההפרש.
• רכישת דירה חלופית בעבור הקשיש על ידי היזם. על הדירה שתירכש להיות שווה בערכה לדירת התמורה שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי מדירתו הנוכחית. בנוסף, נתונה לקשיש הזכות לדרוש כי הדירה שתירכש בעבורו תהיה בסמוך למיקומה של דירתו הנוכחית.
• קבלת ערך כספי בשווי של דירת התמורה במזומן וזאת על מנת לאפשר לקשיש לרכוש בעצמו בסכום הכסף שקיבל דירה חלופית וזאת לא יאוחר ממועד פינוי דירתו הנוכחית.  
• מתן שתי דירות קטנות יותר במסגרת פרויקט פינוי בינוי, ושניהם בשווי מצטבר של דירת התמורה.
• מתן דירה חדשה בפרויקט בשטח קטן יותר – חלופה זו מאפשרת לקשיש לקבל דירה בפרויקט בשטח קטן יותר מדירתו הנוכחית בתוספת תשלומי איזון עד לשווי דירת התמורה.

טווח גילאים 75+;

1. לבעל הדירה מלאו 80 שנים בטרם חתם הדייר הראשון על הסכם פינוי בינוי.
2. הקשיש מתגורר בדירתו לפחות שנתיים בטרם הגיעו לגיל 80.
3. היזם לא הציע לקשיש לפחות אחת משלושת החלופות הראשונות שפורטו לעיל (מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית על ידי היזם או קבלת סכום כסף בשווי דירת התמורה).

חשוב להבהיר, כי ההבדל בין טווחי הגילאים הוא שבעניין בעלי דירה בטווחי הגילאים 70-74 היזם יכול לבחור להציע לקשישים אחת מבין חמש אופציות שפורטו לעיל בעוד שבטווחי הגילאים של 75 ומעלה היזם חייב להציע לקשיש אחת מבין 3 האופציות הראשונות.

לאור האמור נראה, כי התיקון לחוק קבע הסדרים מיטיבים עם קשישים המתגוררים בבניינים המיועדים לפינוי והריסה, כך שיתאפשר להם לבחור מתוך מספר חלופות לפינוי ודירות תמורה, לרבות דירה חליפית בפרויקט אחר. 

התיקון מצא איזון בהתחשב בכך שחלק גדול מן המקרים משתייך ה"דייר הסרבן" לאוכלוסייה מוחלשת ודירת מגוריו היא הנכס המשמעותי היחיד שבבעלותו.

הצורך ביועץ חברתי – מידע ליזם;

כל פרויקט מצליח מתחיל ממשיך ונגמר ביזם טוב. נקודה.

היזם הוא הכוח המניע מאחורי כל פרויקט ובפרט בפרויקט התחדשות עירונית בה מוטלת עליו, מלבד התכנון הרב ההוצאות והביצוע, עבודה מורכבת עם הדיירים. קשר בין היזם לדיירים מתאפיין בהשקעה אדירה של תשומת לב, קושי רב, עיכובים וקבלת ביקורת חריפה מצד הדיירים.

פיתוח אסטרטגיה חברתית בחברה היזמית יכול לסייע בייעול וניהול אפקטיבי של קשרי הדיירים, הסרת חסמים, הפחתת התנגדויות, הדגשת התמורה לדיירים והגברת התחרותיות, שיפור הכלכליות, שיפור התוצרים התכנוניים ושיפור חוויית הלקוח.

בכוחה של אסטרטגיה חברתית נכונה להפוך את הפרויקטים לכלכליים יותר ומוצלחים יותר עבור כל המעורבים.

ייעוץ וליווי לפיתוח אסטרטגיה חברתית

לכל חברה יזמית יש את שיטות העבודה שלה. השיטה היא נגזרת הניסיון המצטבר בתחומי התכנון, הכלכלה וההתארגנות של הליכי בניה בכלל, ובהתחדשות עירונית בפרט.  ברם, מרבית חברות היזמיות לא מחזיקות ביועץ חברתי ואינן מנוסות בשימוש בשיקולים חברתיים בעיצוב שיטות העבודה.

פיתוח אסטרטגיה חברתית הוא תהליך שמטרתו לשפר את תהליכי העבודה בחברה היזמית ולהתאימם לתהליכים החברתיים המתרחשים בשטח ולסטנדרטים של עבודה חברתית ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

התהליך הוא תהליך ייעוץ ממוקד, המבוסס על תכנית עבודה שנבנית יחד עם החברה היזמית ומאושרת על-ידי בכיריה. העבודה היא עם דרגי הניהול ודרגי השטח, במטרה להשאיר את הידע אצלכם בחברה ולהפחית את התלות בייעוץ חיצוני.

אנו מתמחים בהכשרת חברות יזמות להליך כולו מהחל ועד כלה. יועצי החברה מעבירים הכשרה בתחומי תכנון חברתי וקהילתי, גיוס פעילים והפחתת התנגדויות, עבודה מול רשויות, תקשורת אפקטיבית בצוות התכנון, ייעוץ חברתי, אסטרטגיה חברתית בהתחדשות עירונית, עבודה קהילתית ועוד.

היתרון המובנה בהעסקת יועץ חברתי;

כיום, רשויות התכנון דורשות כיום את כתיבתו של נספח חברתי בכל מתחם התחדשות עירונית. כמו-כן, כל פרויקט במסלול רשויות מחייב העסקה של יועץ חברתי לכל אורך הפרויקט, מלבד לכתיבת הנספח, ליווי נציגות הדיירים, ליווי והדרכה לנציגות, ניהול תהליכי שיתוף הציבור וחברות קבע בצוות התכנון.

בנוסף, מלבד הידע שהיזם מקבל באופן רציף וזמין מהיועץ, בכך שהוא משקיע בתחום החברתי, הוא ייהנה משם של יזם חברתי המשקיע בהבנת צרכי הדיירים, ובכך להביא עוד ועוד דיירים שיתנו בו אמונם בהליך זה.

ששת כללי יסוד שיאפשרו עבודה מתואמת ותוצאה מוצלחת:

1. תיאום עם המנהלת להתחדשות עירונית ואגף ההנדסה – אנא הקפידו לא לפנות לבעלי הדירות לפני שבחנתם מול המנהלת להתחדשות עירונית שהמתחם מוגדר במדיניות העירונית ולאחר שהתקבל אישור עקרוני ראשוני במסגרת פורום התחדשות עירונית. השיתוף פעולה מול הגורמים העירוניים יסייע לכם למנוע הבטחות שווא וכן לבנות אמון ולרתום את בעלי הנכסים.
2. יושר והגינות – הקפידו לתת לדיירים מידע מדויק ומלא. כאשר בעלי הדירות מרגישים שהוסתר מהם מידע או שהוצג להם מצג שווא הם מאבדים אמון ביזם ובמיזם. הדיירים נוהגים להתייעץ עם המנהלת להתחדשות עיונית ולהשוות את המידע ביניהם, וחשים מרומים כאשר הם מגלים שנאמרים דברים לא מתואמים.
3. נציגות דיירים – הנציגות היא קבוצה של בעלי דירות במתחם, אשר נבחרת על ידי רוב בעלי הדירות באסיפה מסודרת ללא נוכחות המארגן / היזם. תפקיד הנציגות הוא לפעול כדי לסייע לדיירים להתארגן ולקבל החלטות משותפות. נציגות טובה מקצרת תהליכים, מגבירה את האמון בין הדיירים לבין היזם ומסייעת גם בקידום הקשר מול העירייה. אנא עודדו את הדיירים לבחור נציגות טרם החתמה על הסכמים. ניתן לקבל את הסיוע של המנהלת להתחדשות עירונית בקידום נציגות, זאת לאחר שהמתחם אושר באופן עקרוני בפורום התחדשות עירונית. 
4. בחירת עורך דין – התעקשו על כך שבעלי הדירות יבחרו בעצמם את העורך דין שלהם, לאחר הקמת הנציגות. דאגו שיהיה לדיירים עורך דין עוד טרם החתמה על הסכמים.
5. חוזים – אנא הימנעו מהחתמה על חוזים סופיים בשלב מוקדם של התהליך. ניתן להתחיל בהליך קידום תב"ע הגם עם ניתנו הסכמות עקרוניות של בעלי הדירות. תהליך כזה יאפשר לנסח חוזה מפורט ומדויק יותר, כאשר ההיבטים הכלכליים והתכנוניים יהיו וודאים יותר ולא בהסתמך על הערכות והשערות. לאחר שיש חוזה מפורט, שינויים הנגרמים כתוצאה מהתב"ע עלולים להצטייר כצעד שובר אמון שיפגע ביחסים שלכם עם בעלי הדירות ובמוניטין שלכם לקראת המיזמים הבאים.
6. שיתוף התושבים בתכנון ובתהליך – אפשרו לתושבים ולנציגות להיות שותפים בתכנון הפרויקט ונסו להטמיע, בסיוע היועץ החברתי, כמה שניתן את התקוות והציפיות של בעלי הדירות וקהל יעד רלוונטי אחר בתכנון. במסגרת הפעולות החברתיות, היועץ החברתי מטעמכם יצטרך להגיש מתווה לשיתוף התושבים וקהל היעד הרלוונטי. התכנית תצטרך להגדיר את מי משתפים, באיזה שלבים לאורך התהליך, מה מטרות השיתוף והמידע המוצג בכל שלב ובאילו כלים. ביצוע הליך התכנון המשתף יבוצע בסיוע המנהלת להתחדשות עירונית. בנוסף חשוב לעדכן את הדיירים על כל שלב בפרויקט באמצעות הנציגות, הפיצו סיכומי דיונים ושמרו על קשר שוטף ושקוף עם התושבים לכל אורך התהליך.